Odbiór mieszkania deweloperskiego to ważny etap przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym. Można się tym zająć samemu, choć bezpieczniej jest skorzystać z pomocy fachowców. Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera? Porady i listę zadań znajdziesz w artykule.
Zanim zaczniesz urządzać się w wymarzonych czterech kątach i sprawdzać, ile kosztuje wykończenie mieszkania, trzeba je odebrać. Odbiór nowego mieszkania to ostatni etap, by zweryfikować, czy w kupionym lokalu wszystko zostało wykonane prawidłowo oraz, czy mieszkanie jest zgodne z umową, którą podpisaliście. To ważna chwila, dlatego do odbioru mieszkania w stanie deweloperskim trzeba się odpowiednio przygotować.
W artykule znajdziesz informacje, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania, porady oraz listę czynności do wykonania krok po kroku. Podpowiemy również, kto może zająć się odbiorem zamiast Ciebie i ile kosztuje taka usługa.
Jakie dokumenty są potrzebne do odbioru mieszkania?
Według ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania deweloperskiego jest niezbędny, by móc wydać lokal przyszłemu właścicielowi. Odbiór polega na tym, że deweloper udostępnia gotowy lokal kupującemu, który może przyjść ze swoim przedstawicielem (np. inżynierem budowlanym). Nabywca sprawdza, czy stan mieszkania jest zgodny z umową, z normami budowlanymi oraz czy nie ma w nim usterek.
Termin oraz zasady odbioru mieszkania muszą być zawarte w umowie, którą kupujący podpisuje z deweloperem. Warto też wiedzieć, że w trakcie odbioru sprawdza się nie tylko sam lokal, ale także garaż czy piwnicę.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania deweloperskiego? Dokumentem, który powstaje w trakcie odbioru, jest protokół. Trzeba do niego wpisać wszystkie wady i usterki, jakie zostaną odnalezione. Bez tego deweloper i jego wykonawca nie będzie zobowiązany do późniejszych poprawek. Nie należy się zgadzać na żadne ustne ustalenia. W protokole powinna się też znaleźć data usunięcia uchybień. Wyznacza się wówczas kolejny termin odbioru technicznego (drugi termin), w którym sprawdza się wykonanie poprawek oraz podpisuje protokół.
Kto przeprowadza odbiór mieszkania?
W trakcie odbioru technicznego mieszkania od dewelopera obowiązkowa jest obecność nabywcy lub jego przedstawiciela oraz dewelopera i jego przedstawiciela. Oprócz nich po stronie dewelopera bardzo często występuje także przedstawiciel generalnego wykonawcy. To właśnie on będzie miał za zadanie usunąć wszystkie ewentualne usterki. Bywa także, że w odbiorze uczestniczą przedstawiciele firm wykonawczych lub producentów, np. stolarki okiennej i drzwiowej.
Zgodnie z przepisami odbioru mieszkania można dokonać samemu. Zdecydowanie warto jednak udać się na odbiór z inżynierem wyspecjalizowanym w dokonywaniu odbiorów technicznych. W Twoim imieniu sprawdzi on zgodność lokalu z umową i wskaże ewentualnie usterki oraz niezgodności z normami. Doświadczony inżynier zna wszystkie normy budowlane, wie, jakie są najczęstsze problemy i jak się zachować w trakcie odbioru, aby deweloper wpisał do protokołu wszystkie usterki. Skorzystanie z usług doświadczonego fachowca pozwala znaleźć czasem nawet kilkadziesiąt problemów, które w innym wypadku mogłyby pozostać niedostrzeżone.
Jakie czynności należy wykonać przed odbiorem mieszkania?
Czeka Cię odbiór mieszkania? Co sprawdzić i na co zwrócić uwagę? W trakcie kontroli udostępnionego przez dewelopera lokalu musisz się upewnić, czy stan mieszkania jest zgodny z umową, z normami budowlanymi oraz czy nie występują w nim wady i usterki.
Zacznijmy od pierwszej kwestii. Nie ma jednego wzoru umowy ani standardu technicznego mieszkania od dewelopera. Wszystko zależy więc od zapisów umowy. Powinna ona wyszczególniać specyfikację techniczną, czyli standard wykończenia — najczęściej znajdziesz go jako załącznik do umowy, którą podpisujesz u notariusza razem z deweloperem. Porada przed odbiorem technicznym mieszkania: koniecznie zapoznaj się szczegółowo z informacjami zawartymi w standardzie wykończenia, który podpisałeś, aby móc rozliczyć dewelopera z tego, do czego się zobowiązał.
Kolejna ważna sprawa przy odbiorze mieszkania od dewelopera to normy budowlane, z którymi powinno być zgodne Twoje przyszłe mieszkanie. Normy te wynikają z różnych przepisów prawa, w tym z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wśród norm, które deweloper ma obowiązek spełnić, są np. proste kąty. Inne ważne normy to m.in. norma PN-ISO 9836:2015, która określa wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe czy norma PN-B-10110:2005, która mówi o tym, jakie parametry powinny spełniać tynki. Norm jest bardzo wiele i w ich sprawdzeniu zdecydowanie pomoże Ci specjalista — inżynier budowlany.
Ostatnie zadanie to zweryfikowanie, czy w mieszkaniu nie ma wad i usterek. Są wśród nich błędy oczywiste, jak pęknięte szyby czy ściany, są też wady ukryte, których bez specjalistycznej wiedzy i narzędzi nie znajdziesz.
C1 biały diament
Jakie są najczęstsze problemy występujące podczas odbioru mieszkania?
Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera? Listę krok po kroku oraz najpopularniejsze usterki znajdziesz poniżej:
pęknięcia tynków w narożnikach, przy dylatacjach ściennych, niedaleko nadproży;
zbyt mało tynku lub jego odspojenia w narożnikach, przy kontaktach i włącznikach;
nierówno położony tynk na ścianach, np. w okolicy grzejników czy parapetów wewnętrznych;
brak pionów i poziomów — sprawdza się je poprzez przyłożenie do ściany poziomicy czy łaty w różnych poziomach (łata powinna przylegać po całej długości);
nieodpowiednie kąty — sprawdza się je przy użyciu kątownika;
sposób odprowadzania powietrza i minimalne wartości strumieni powietrza w każdym pomieszczeniu;
instalacja wentylacyjna zgodna z projektem — jej brak może powodować późniejsze problemy z pleśnią na ścianie;
brak kratek wentylacyjnych w łazience, kuchni, garderobie, spiżarni;
rysy na szybach okiennych;
zabrudzenia ramy okiennej, ubytki i usterki uszczelek w oknach;
niewłaściwa płaszczyzna parapetów oraz nieodpowiednio polerowana powierzchnia;
rysy na ramach drzwi, uszkodzenia narożników i dolnej krawędzi drzwi;
sposób otwierania drzwi — nie powinny się same otwierać ani zamykać;
niewłaściwe wymiary drzwi wejściowych oraz niewłaściwa wysokość progu;
spękanie wylewki i tzw. klawiszowanie przy dylatacjach;
niewłaściwe przyleganie cokołu do ściany;
ubytki fugi w płytkach;
niewłaściwe odchylenie wylewki podłogi od poziomu;
niewłaściwa obróbka blacharska balkonu, niewłaściwy spadek posadzki balkonu;
złe mocowanie i stan balustrady;
pęknięcia płytek balkonowych, ubytki fugi, korozja metalowych elementów;
rysy na balustradzie;
miejsce garażowe niezgodne z minimalnymi wymiarami;
instalacja elektryczna rozmieszczona niezgodnie z projektem;
niewłaściwie zamontowane bezpieczniki, niewłaściwe napięcie w gniazdkach;
niewłaściwy montaż grzejników, brak głowic termostatycznych, zapowietrzenie grzejników;
niewłaściwa grubość tynków, niestaranny wygląd powierzchni otynkowanych;
brak gniazd telewizyjnych;
źle działający lub niedziałający domofon.
Jak widzisz, lista, co sprawdzić przy odbiorze nowego mieszkania, jest naprawdę długa! Zdecydowanie warto powierzyć te zadania specjalistom! Jeśli tego nie zrobisz, szybko czeka Cię konieczność samodzielnych napraw. Zobacz też, ile kosztuje remont mieszkania. Właściwy odbiór mieszkania pozwoli uniknąć wielu z tych kosztów.
Jak widzisz, lista, co sprawdzić przy odbiorze nowego mieszkania, jest naprawdę długa! Zdecydowanie warto powierzyć te zadania specjalistom! Jeśli tego nie zrobisz, szybko czeka Cię konieczność samodzielnych napraw. Właściwy odbiór mieszkania pozwoli uniknąć wielu z tych kosztów.
Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego podczas odbioru mieszkania?
Usterki odkryte podczas odbioru technicznego mieszkania to powszechny problem i żaden powód do zmartwień, o ile zapiszecie je w protokole. Większość wad jest naprawiana bardzo szybko!
Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni od momentu podpisania protokołu, aby dostarczyć Ci oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad. Musi je usunąć w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu.
Jakie są koszty związane z odbiorem mieszkania?
Jaka jest cena odbioru mieszkania od dewelopera? Koszt odbioru mieszkania przez doświadczonego specjalistę wynosi zwykle kilkaset zł. Zależy od wielkości lokalu. Odbiór nowoczesnej kawalerki będzie więc sporo tańszy od odbioru apartamentu o metrażu 100 mkw.
Przykładowy cennik jednej z takich firm to od ok. 150 zł za mieszkanie do 60 mkw, od ok. 350 zł za mieszkanie do 100 mkw, od ok. 450 zł za mieszkanie większe.
Czy i kiedy można odmówić odbioru mieszkania?
Zgodnie z nową ustawą deweloperską kupujący mieszkanie może odmówić odbioru technicznego lokalu, jeśli podczas oględzin zostaną stwierdzone poważne nieprawidłowości lub usterki, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają korzystanie z mieszkania (tzw. wada istotna). Przepisy niestety nie określają dokładnie, czym jest wada istotna.
Wiele zależy też od tego, jakie zapisy widnieją w umowie pomiędzy nabywcą a deweloperem. Na pewno najważniejsza kwestia to zapisanie wszystkich usterek i błędów w protokole odbioru. Jest to podstawą do domagania się od dewelopera naprawy każdej zgłoszonej niedogodności.
Co po odbiorze mieszkania od dewelopera? Przekazanie kluczy i początek prac nad wykończeniem i urządzeniem wymarzonego wnętrza. Nie zapomnij na tym etapie o wysokiej jakości farbach ściennych i sufitowych — już dziś sprawdź ofertę niezawodnych produktów MAGNAT! A może sprawdzisz, czy nie warto postawić np. na malowanie natryskowe.
Sprawdź też inne nasze poradniki: czym jest home staging.
Zapoznaj się z poradami naszych ekspertów
-
dalejPorada
Remont mieszkania. Jakie są rzeczywiste koszty i jak zaoszczędzić na metamorfozie swojego wnętrza?
Ile kosztuje remont mieszkania w 2024 roku? To zależy od wielkości wnętrza, zakresu prac, stanu mieszkania oraz tego, czy chcesz urządzić pomieszczenia w standardzie niskim, średnim czy premium. Oto wskazówki, jak obliczyć koszt remontu mieszkania oraz szacunki, jaki budżet musisz przygotować, aby wykończyć lub wyremontować lokal.
-
dalejPorada
Budżet na wyższym poziomie: koszty wykończenia mieszkania a jakość wykonania
Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? To pytanie zadaje każdy, kto kupuje lub planuje kupić własne M w bloku. Sprawdź, z jakimi kosztami wykończenia mieszkania za m2 musisz się liczyć w roku 2024.